引言

2026年6月29日，最高法院以法释〔2026〕12号公布《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》，自2026年6月30日起施行。该解释共计二十三条条文，措辞简练但条条落在建工纠纷最痛的几个点上：招投标效力、挂靠出借资质、固定价调价、审计结算、质量修复、优先受偿权。为维护建筑行业秩序，维护当事人的合法权益，促进建筑行业高质量发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，结合诉讼代理实践制定本解释。本解释分两大部分：七大核心亮点解读和各方主体实操清单，仅供参考。

第一部分 七大核心亮点深度解读

（一）招标投标秩序：该宽的宽，该严的严

招投标这块的内容解释走的是“宽严相济”两条线。

宽的一面，见第一条。 订立合同时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标直接签约，但如果起诉时因国家政策调整该项目已不再属于必须招标范围法院“不应仅以未招标而认定合同无效”。这条照顾的是存量项目——早年必招后来简政放权退出目录的不能让当事人为政策变动背合同无效的后果。但同时也需要注意边界只适用于“订立时必招、起诉时已不属必招”的情形；起诉时仍属必招范围的未招标照样无效。

严的一面，见第二条。 在确定中标人之前，招标人与投标人就以意向书、会议纪要、补充协议等形式就工程范围、价款等实质性内容谈判且该投标人最终中标的；或者发包人先和承包人私下订约、再走一遍招投标程序“补手续”的——法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行实质性谈判的规定直接认定中标合同无效。实务中“先定后招”“明招暗定”是高频操作，这条将前述情形直接推到了无效境地。

衔接的一面，见第二十二条。 法院在审理中发现违法发包、转包、违法分包、资质借用等违法行为，或工程存在严重质量问题的应当及时通报、移送建设行政主管部门；涉嫌犯罪的移送侦查机关。这意味着上述行为不再是“只是民事赔钱了事”，民事败诉之外还将可能面临行政处罚乃至刑事犯罪追诉。

（二）合同效力：无效与解除情况下的处理规则

这部分现行有效的法律条文最多、最琐碎，但解释二逻辑清晰：不管是合同无效还是中途解除，只要是工程质量合格价款请求就有合理合法的通道，只是结算依据和起算点要重新梳理。

第十一条把“参照合同关于工程价款的约定”做了详细解释——不仅是价款金额，还包括计价方式、支付时间、调整方法和结算方法。“参照”二字涵盖整套计算和管账规则，不是只看工程款的单价和总价。

第十二条给了当事人一条合理合法的退路：无效合同、质量合格，发包人和承包人（含转包、违法分包链条中的各方）事后达成的折价补偿协议，一方主张按协议确定权利义务的法院应予以支持。合同无效并不影响合同双方事后的和解结算合意。

第十四条专门针对工程质保金争议。合同解除的发包人预留质保金以承包人“应得工程价款”为基数；质保金返还期限从承包人退场之日起算，退场后合同才解除的从解除日起算。合同无效且未完工的以“应得折价补偿款”为基数，返还期限同样从退场日起算。质保金的计算基数和起算点一锤定音，不再因合同效力状态反复无休止地扯皮。

第十五条是合同解除后的“收尾问题”。发包人请求承包人移交施工现场、施工资料的人民法院应依法予以支持；承包人退场前当事人申请证据保全的，按民事诉讼法第八十四条处理。这一条对发包人尤其关键——烂尾退场前必须把施工界面和已完工程量固定下来。

第十六条是质量修复的前置程序规定。因承包人原因质量不符约定发包人未通知承包人修复就直接诉请承包人先行支付修复费用的法院不予支持；只有承包人拒绝修复或合理期限内未修复至约定标准发包人自行修复后请求承担合理修复费用的，人民法院才予以支持。即发包人想让承包人承担维修费必须得事先书面催告承包人并书面留痕才能得到法院支持。

（三）固定价款合同：调价受限，解除按比例结算

固定价合同是建工纠纷的“重灾区”，司法解释二把口子收得很紧。

第九条明确约定按固定价格结算的工程价款当事人以工期内人工费、主要建材价格重大变化为由请求调价的人民法院不予支持；例外仅两种——当事人另有约定，或者符合民法典第五百三十三条情势变更的法定要件。这意味着普通建材涨跌、市场波动一律视为承包人应当自行承担的商业风险，想走情势变更的举证门槛极高。

第十条解决了固定总价合同中途解除的结算难题。已施工部分质量合格但价款没有约定又不能协商一致的，人民法院可参照合同订立时工程所在地建设行政主管部门发布的计价标准、计价方法或工程领域相关规范来确定已施工部分价款占全部价款的比例再用该比例乘以合同固定总价。这条“比例法”给烂尾工程算账提供了统一公式，大幅压缩了鉴定机构的自由裁量空间。但需注意的是“比例法”只解决了折价补偿，因一方违约导致解除的守约方仍然可以依据民法典第五百六十六条另行主张损失赔偿。

（四）借用资质（挂靠）：坚决否定，有限保护

挂靠是这次解释的重点规定之一，三条规定是层层递进的关系。

第三条第一款把出借资质、允许他人以本企业名义承揽工程的协议直接判定为无效，且建筑施工企业主张资质借用费、使用费的人民法院一律不支持。过去不少企业“只出名义、不干活、还收管理费”即便合同无效也能通过调解拿回挂靠费这条从经济上掐断了出借资质的动力。结合第二十二条的规定，该种情形还有可能被移送建设行政主管部门甚至侦查机关。

第三条第二款给了借用人一条出路。工程质量合格的借用资质的单位或个人参照其与施工企业就工程款支付所作的约定请求施工企业支付折价补偿款的人民法院予以支持。该条的前提是工程质量必须合格，依据是被挂靠方与挂靠方内部关于工程款的有效约定。

第四条是挂靠人能否"跳过"被挂靠人直接找发包人要工程款。发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形的挂靠人以合同直接约束自己与发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持；挂靠人能证明发包人知道或应当知道的，就其施工工程向发包人主张折价补偿款的人民法院应通知被挂靠企业作为第三人参加诉讼并视发包人付款、挂靠人施工情况判决发包人向挂靠人承担责任。举证责任落在挂靠人一方实务中难度较大，得提前固定发包人与挂靠人直接沟通、发包人参与现场管理、发包人直接向挂靠人付款和结算等证据链。

第五条是债务外溢风险。挂靠人以被挂靠企业名义对外采购建材、设备、租赁等，相对人依民法典第一百七十二条表见代理规定请求被挂靠企业担责的人民法院应予支持。被挂靠人不仅收不到挂靠费还可能为挂靠人的对外债务进行兜底。被挂靠人的印章、授权文件等管控不到位的就是一颗定时炸弹，随时可能把被挂靠人企业拖垮。

第七条补上了实际施工人的救济通道。借用资质的单位或个人、接受转包或违法分包的单位或个人依民法典第五百三十五条代位权规定，以出借资质方、转包人、违法分包人怠于行使到期债权或相关从权利、影响自己到期债权实现为由向发包人行使代位权的人民法院支持。

（五）工程价款结算：可以突破审计条款

第十三条是施工企业盼了多年的“解套条款”。

情形一：发包人和承包人双方约定工程价款按审计机关审计结果或财政评审结论确定，但审计/评审结论非因承包人原因在合理期限内未出具或承包人有证据证明其与施工合同约定明显不符的，承包人申请造价司法鉴定的，人民法院应予准许。合理期限有约定从约定，无约定的由法院综合工程规模、造价金额、复杂程度确定，但最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。

情形二：发包人和承包人双方没约定按审计审定/财政评审机构评审，发包人请求以审计或财审结论确定价款的，人民法院不予支持。这条把“以鉴代审”严格限定在双方约定的前提内，并给了承包人两条出路——超期（最长一年）可鉴定、明显不符可鉴定。但承包人必须留好提交竣工结算文件的送达凭证，这是审计期限起算的证据支撑点。

该条也与《保障中小企业款项支付条例》（2025修订）第十二条 关于机关、事业单位、国企不得强制以审计结果作为结算依据的规定一脉相承。

（六）建设工程质量：质量合格是一切价款请求的前提

  这条虽无独立条款，却是整部解释贯穿始终的底层逻辑：无论合同无效、合同解除、挂靠折价补偿还是优先受偿权，凡涉及工程价款请求的均以“建设工程质量合格”为前置要件。质量不合格，上述一切折价补偿、优先受偿权主张都站不住脚。

  落到具体内容上除第十六条的修复前置程序外，第三条第二款（挂靠折价补偿）、第十条（固定总价解除结算）、第十二条（折价补偿协议）、第十七条（优先受偿权确认）、第十八条（协议折价四要件之首）均将“质量合格”作为适用前提。对承包人而言建设工程质量合格不仅是一句口号，更是主张一切价款权利的第一道闸门——施工过程验收、分部分项工程验收、竣工验收资料等环节都必须闭环留痕迹。

（七）优先受偿权：行权规则的体系化补全

优先受偿权是承包人最后的护身符，解释用五条系统地做了体系化补全。

第十七条是规定优先受偿权“确权”与“范围”。承包人请求确认优先受偿权的，人民法院应查明享有优先权的工程价款数额及对应工程并在判决主文中明确写明。范围上仅限工程价款本身；因发包人原因造成的停工、窝工等损失不得主张优先受偿。利息、违约金、损害赔偿金本均不在优先受偿范围内，停工窝工损失本质亦属损害赔偿，若任其扩张会不当挤压发包人其他债权人的利益、损害行业交易安全。代理承包人起诉时务必在诉请中明示优先受偿权并请求在判决主文中明确确认——这直接影响到后续执行程序。

第十八条规定了附条件的“协议折价”。承包人与发包人依折价协议主张已行使民法典第八百零七条优先受偿权的必须同时具备四要件：工程质量合格；工程可以折价；发包人逾期付款、经催告合理期限仍未支付；折价金额与折价时工程实际价值基本相当。第四个要件是防火墙——恶意低价抵债损害其他债权人利益的不产生优先受偿权的法律效力。

第十九条规定了优先受偿权的权利随债权转让。工程款债权受让人主张优先受偿的法院综合工程是否竣工验收合格、价款是否结算、转让合同是否有效、受让人是否支付合理转让款等因素裁判，法院不一刀切允许也不一概禁止。拟受让工程款债权的投资者必须审慎评估优先权能否随债权同时转移。

第二十条规定了物上代位权。工程毁损、灭失或被征收的承包人对由此获得的保险金、赔偿金、补偿金主张优先受偿的，人民法院应予支持。优先受偿权随标的物的置换价值而延续。

第二十一条规定了优先受偿权的行使期限起算。合同约定了给付日但因工期顺延等客观原因协商变更给付日的从变更后应付日起算；合同未约定或约定不明但结算协议明确约定了给付日的从该日起算。这条对承包人有利——通过协商延展付款期限可以相应顺延优先权的行权窗口，实务中需务必善用。

第二部分 各方风险实操建议

（一）建设单位（发包人）

1.招投标合规是底线。 杜绝“先定后招”“明招暗定”，招标前不与投标人就范围、价款等实质性内容谈判；对早年签订、可能因政策调整退出必招目录的项目需及时留存政策文件以备主张合同有效。

2.审计条款要写实边界。 若需以审计/财审作为结算依据必须明确约定合理期限及逾期即启动造价鉴定的处理机制；不能简单依赖“以审计为准”的兜底表述，否则未约定时法院最终根本不支持。

3.质量缺陷先书面催告。 若发现工程有质量问题必须书面通知承包人修复并留痕切勿直接诉请维修费用；自行修复前须确认承包人拒绝或逾期并留好证据材料，否则费用可能自行承担。

4.解除退场务必固定证据和界面。 依据司法解释二第十五条的规定，退场前需申请证据保全并完整交接现场与施工资料避免后续结算无以据。

5.警惕“明知挂靠”的连带责任。 签约时需审慎审查中标人资质与实际施工人身份从而避免留下“知道或应当知道挂靠”的证据，否则可能被判向挂靠人直接担责。

（二）承包人（被挂靠人）

1.彻底退出挂靠经营模式。 出借资质不仅协议无效、借用费用还不受保护还可能因表见代理为挂靠人对外债务兜底并被法院移送建设行政主管部门进行行政处罚。建议立即清理存量挂靠并严格管控项目印章与授权。

2.固定总价合同争取调价机制。 签约时评估价格风险并尽量约定人工、主材涨跌幅度的调价条款；情势变更举证极难尽量少寄希望于此。

3.竣工即送达结算资料。 留好送达凭证并及时锁定审计期限起算点；一年内未出审计结论或结论明显不符的果断申请造价鉴定。

4.诉请中明示并确认优先受偿权。请求法院在判决主文明确优先权数额与对应工程款；善用第二十一条通过协商延展付款期限顺延优先受偿权的行权窗口。

5.解除时主张以应得价款为基数预留质保金。返还期从退场之日起算不要被动接受对方的起算口径。

（三）实际施工人（挂靠人）

1.先厘清你的合同相对方。 转包、违法分包链条中的实际施工人可以依第六条已不能直接起诉无合同关系的发包人只能向上手承包人主张；想突破相对性必须得走第七条代位权路径——证明上手承包人怠于行使对发包人的到期合法债权。

2.挂靠情形想直接向发包人索赔，重在举证“发包人知情”。 提前固定发包人与你的直接沟通记录、发包人参与现场管理、发包人直接付款等证据链，否则只能向被挂靠人主张折价补偿。

3.全过程留痕并保存好证据。 工程量签证、调价函、往来函件、催告记录等需逐项归档；材料人工大幅上涨时及时以书面形式主张情势变更，保留主张痕迹和证据链。

4.前手怠于催收时及时提起代位权诉讼，并对发包人应付工程款采取保全措施防止财产转移。

（四）建工律师

1.文书表述必须更新。 本次司法解释二通篇未使用“实际施工人”的表述，而是区分“借用资质的单位或个人”“接受转包的单位或个人”“接受违法分包的单位或个人”。起诉状、代理词应据此精准定性，避免概念混用影响请求权基础。

2.重新校准案件的代理思路。 挂靠案件中重点攻“发包人知情”的证据链；转包/违法分包案需把代位权作为主要路径；固定价解除案件提前准备已完工程比例鉴定；审计久拖的案件可以以第十三条为矛去攻击对方。

3.优先权主张要“显性化”。 建议在诉请中直接列明、在证据链中找支撑点、在判决书主文中予以确认等三步走；协议折价审查四要件也是关键点，尤其是折价额与实值相当这一条件需要引起重视。

4.风险提示要前置到签约阶段。 帮助客户修订现行合同模板，把调价、审计期限、质保金基数与起算、优先权保留等条款写进合同范本，从源头上控制风险。

（五）农民工

1.工资有专门通道，不受合同相对性的限制。 依据司法解释二第八条，你可依据《保障农民工工资支付条例》第二十九、三十、三十六、三十七条的规定直接请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等先行垫付、先行清偿或清偿拖欠工资，人民法院应予支持。这与实际施工人不能直诉发包人是两回事——你主张的是工资债权，不是建设工程的工程款。

2.过程中留存劳动与欠薪证据。 尽量保留劳动合同（或用工记录）、考勤、工资欠条、班组结算单等；通过农民工工资专有账户、实名制管理维权更容易一些。

3.依法理性维权。 遇到拖欠农民工工资的，可以先向总包、建设单位主张；也可向劳动监察、住建部门投诉；涉嫌犯罪的由法院移送侦查，切勿采取堵门、群体性时间等过激方式去维权。

免责声明

本文结合法释〔2026〕12号全文及最高法民一庭庭长答记者问整理仅供实务参考，不构成具体案件法律意见。