出版研究 / Publication
>
租赁物权利瑕疵导致租赁合同目的无法实现损失由谁赔——A餐饮公司诉B某酒店公司房屋租赁合同纠纷案
2021-01-26       韩枚

导读


租赁房屋没有产权证,是否影响租赁合同的效力?承租人由此招致的损失,该如何在出租人和承租人之间分担?本文将从案例出发,结合《民法典》的新规定,解析法律适用问题。

基本案情


2014年7月13日,A餐饮公司与B酒店公司签订了《28-30层租赁合同》,合同约定A餐饮公司承租B酒店公司28、29、30层楼房共计1110平方米用于经营酒吧、餐吧,月租金为96570元,履约押金96570元,风险保证金10万元,租赁期为一年。


合同签订后,A餐饮公司缴纳了履约押金和风险保证金并缴纳了前6个月的租金共计775990元。2014年8月1日,A餐饮公司与C装饰公司签订合同对该三层楼房进行装修,工程造价为488.5万元,A餐饮公司已支付322.55万元(其中转账支付243.3085万元,现金支付79.2415万元)。A餐饮公司于2015年1月试营业,2015年2月9日,治安大队对该A餐饮公司发出整改通知书,因A餐饮公司缺酒吧消防验收合格证、酒吧文化许可证、治安列管场所备案登记及娱乐服务上传信息系统,要求A餐饮公司上述信息办齐后再营业。而办理酒吧消防验收许可证需有合法产权登记,B酒店公司无法提供29、30层楼房的合法产权登记,2月14日该A餐饮公司被强制性关闭。之后,A餐饮公司陆续将酒吧内的物品搬出。


另查明,29、30层没有合法的产权登记。


因对损失赔偿未能达成一致协议,A餐饮公司向法院提起诉讼。


争议焦点


1、租赁合同效力如何?


2、A餐饮公司的损失如何赔偿?


观点争鸣


一种观点认为:因29层、30层无合法的产权登记,违反了法律禁止性规定,故《28-30层租赁合同》中租赁29层、30层的内容无效。B酒店公司应当返还履约押金、风险保证金共计196570元并支付利息及至全部退还为止,对于A餐饮公司已经缴纳的6个月租金,因A餐饮公司实际使用该租赁房屋,故不予退还房屋租金,对于A餐饮公司的装修费只认可转账支付的243.3085万元,A餐饮公司酒吧被强行关闭,无房屋产权登记办理消防验收手续并非唯一原因,A餐饮公司自己也应承担一定的责任,故对双方责任认定为各承担50%的责任。


另一种观点认为:案涉租赁房租是否办理和取得房屋产权证,不属于导致租赁合同无效的法律、法规的强制性规定,不影响本案租赁合同效力。但B酒店公司不能提供案涉租赁房屋的产权证,导致A餐饮公司租赁房屋目的不能实现,符合法定解除条件,应予解除。对于合同解除双方均存在过错,认定各自承担50%的责任。合同解除后,B酒店公司应退还房屋押金、风险保证金196570元,合同期内的租金、装修费等全部是A餐饮公司的实际损失,按照各自的责任比例负担。


法律分析


笔者认同第二种观点。基于当时适用的法律,分析如下:


第一,关于租赁合同的效力。根据合同法的相关规定,判断合同效力的要件主要包括:一是主体是否适格,二是意思表示是否真实,三是是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否违背公序良俗,四是形式是否合法。本案的争议主要是租赁房屋没有办理和取得房屋产权证,是否属于导致租赁合同无效的法律、法规的强制性规定。一般认为,强制性规定又分为管理性强制性规定和效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条的规定,只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。如何区分管理性强制性规定和效力性强制性规定,《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第16条总结为:如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,即为效力性强制性规定;如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,即为管理性强制性规定。结合本案的事实来看,B酒店公司未取得房屋的所有权证书而将该房屋租赁给A餐饮公司并没有违反效力性强制性规定,合同有效。同时,从合同法的立法目的来看,只有严格认定合同的效力,才能达到即鼓励交易,又保护公共利益,最终达到法律效果和社会效果的有机统一。


第二,A、B公司的租赁合同虽然有效,但是因租赁房屋没有所有权证书将导致A餐饮公司租赁房屋的目的无法实现,达到法定的解除条件,《租赁合同》应予解除。B酒店公司存在根本违约,但是A餐饮公司在租赁房屋后进行装修前未到消防部门进行备案登记,未尽合理的注意义务,对自身的损失亦存在过错,法院综合双方的过错程度认定各自对合同解除负担50%的责任合情合理。


第三,对于损失的认定,除了租金、押金和风险保证金之外,其余的均应按照实际产生的损失认定,若一方虽然主张产生多少损失,但是该损失既不合理也没有证据支持的,则不能认定为实际损失。


延伸阅读


上述案例于2017年12月4日二审审结。此后我国相关法律法规和司法解释发生了变化,倘若该案例发生在2020年1月1日之后,当我们在对租赁合同的效力进行分析时,可能首先要依据《民法典》以及修订后的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定进行分析。以下规定供参考:


《民法典》第一百四十三条  具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。本案可能引发争议的就是租赁合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。


《民法典》第一百五十三条第一款  违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。


《民法典》第五百零二条 依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2021.01.01生效)第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。


免责声明

本文中的信息、意见等仅供读者参考之用,本文任何内容(包括点评)均不构成任何形式的法律意见或建议,在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或建议,读者应对本文中的信息和意见进行独立评估,自主审慎做出决策并承担风险。定达律所及其关联人员均不承担任何责任。如果您需要就某项事情进行法律咨询,敬请联系下列律师:图片

韩枚 副主任、高级合伙人

hanmei@dingdalegal.com

法学硕士,擅长金融、建设工程等民商事争议解决和职务经济犯罪等业务,以不良资产处置业务为主。曾在法院工作期间担任法院助理审判员、审判员、审判长,承办过案件1000余起。律师执业期间,为40多家国有、上市企业、各类金融机构、建设工程企业提供法律咨询服务并参与处理各类纠纷案件数百起,催收不良资产金额数十亿。多次在国家级报刊发表论文,曾荣获全国法院网络宣传先进个人;有学院法律教学工作经历,能有效地将法学理论与实践相结合;曾担任法院执行局副局长,具有团队管理和处理疑难、复杂案件的能力和经验。