出版研究 / Publication
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蛋壳公寓“暴雷”,房东可以清退我吗?
2020-11-30       骆祥

一、引言

近日,作为国内规模最大的长租公寓上市公司,蛋壳公寓被爆出面临着暴雷的风险,引起了广泛的社会关注。长租公寓又叫“白领公寓”“单身合租公寓”,基本的商业模式是长租公寓平台向业主拿房之后,通过互联网获客等方式将公寓出租出去,平台会获得一定的利益和报酬。长租公寓暴雷时有发生,2018年杭州鼎家公寓暴雷破产早有前车之鉴,长租公寓暴雷以后,会产生一系列的问题,租客居住环境不安稳,房东收不到租金,供应商收不到货款,平台的管家、保洁和维修人员工资发不出…其中最直接的问题就是业主和租客的问题。本文先通过对长租公寓、业主方、租客方之间的法律关系做逐一分析,再列举相应的司法裁判观点,最后给涉案当事方一些风险提示。

二、法律关系分析

在蛋壳公寓事件之前的两个月,我们接到一房东的咨询,大概的案情是:房东将房子交给某长租公寓打理出租,后来长租公寓跑路了,此房东收不到房租,欲起诉长租公寓又找不到人,但租客还继续住在里面,房东问我们是否有权要求租客搬离房屋,将房屋返还房东。我们经过分析,关于房东是否有权要求租客搬离,首先要明确具体的法律关系,要看房东和长租公寓公司之间所签协议具体的名称、内容,履行的方式和情况等,综合考虑作出判断,不同的法律关系产生不同的权利义务,也会有不同的法律后果。目前主要有两种观点:

(一)租赁关系

此房东与某长租公寓之间签订的是《资产委托管理服务合同》,约定由该长租公寓出租此房东的房屋,向房东支付租金。合同第十一条约定:“乙方(长租公寓)逾期支付租金超过15日经甲方(房东)通知仍不支付的,甲方有权解除合同;甲方(房东)交付的房屋与合同约定不符或影响乙方(长租公寓)或次承租人安全健康的,甲方不按约定及法定承担维修义务致使乙方或次承租人无法正常使用房屋的,乙方有权单方解除合同。”长租公寓以自己的名义对外与租客签订租赁合同并收取租金,我们认为,名义上虽是委托管理合同,但实质上是房屋租赁合同,根据合同内容,此长租公寓公司和房东形成的是房屋租赁关系。《合同法》第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”租客与长租公寓之间的转租合同是建立在原租赁合同的基础之上,现长租公寓跑路,系根本违约,房东有权解除合同,租赁关系消灭,此时房东有权依据物权法的相关规定,请求次承租人返还房屋,主张租客搬离房屋。租客与长租公寓之间系租赁关系,根据合同的相对性,只能向长租公寓主张损失赔偿,但由于公司跑路,租客维权之难,可想而知。

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(二)委托关系

蛋壳公寓通常和房东之间签署的是《财产委托管理服务合同》,和租客之间签署的是《房屋代理租赁合同》,在这种模式中,我们认为蛋壳公寓取得房东的授权,代理房东管理房屋,扮演的是代替房东收取租金的角色。《合同法》第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”租客依据合同,有理由相信,房东是将房屋委托于蛋壳公寓出租,房东和蛋壳公寓之间并无直接的租赁关系,而和租客之间已经形成房屋租赁的法律关系,租客将租金交给了蛋壳公寓,即履行了交付租金的义务,并不存在违约行为,房东无权请求租客腾房。《合同法》第四百零四条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”蛋壳公寓作为受托人,理应将所收租金交予房东,而房东没有收到租客的租金,系蛋壳公寓没有完成受托的事务,房东应当承担蛋壳公寓不当代理行为造成的后果,房东可以向蛋壳公寓主张违约责任,而无权要求租客搬离房屋。

三、司法裁判观点列举

目前关于长租公寓与出租人之间法律关系,司法裁判观点也主要分为两种:一、租赁关系;二、委托关系。以下通过四个案例分述之,第一个案例是被认定为租赁关系,后三个案例被认定为委托关系。

案例一:王某某与杭州蕊家房地产营销策划有限公司委托合同纠纷一案[1]

基本案情:201889日,原告作为委托人(甲方)、被告作为受托人(乙方)签订《出租房屋委托合同》,约定甲方自愿将案涉房屋提供给乙方,委托乙方代理分租、出租或占有使用;甲方在房屋租赁期间转让房屋所有权,须提前三个月书面通知乙方,在同等条件下,乙方依法享有优先购买权;甲方委托乙方房屋出租期为自201889日起至202389日止;委托届满时,如果乙方代理出租的客户要求继续租用该房屋,乙方应提前一个月通知甲方,如果甲方书面同意继续出租,甲乙双方应当续签《出租房屋委托合同》,如果甲方不同意继续出租,应当以延长期的形式给乙方代理的承租客户留有必要的找房搬迁时间;乙方按照合同约定向甲方缴纳房屋租金,每月房屋租金总计金额3300元……

争议焦点主要是案涉合同的性质是委托合同还是租赁合同?经过法院分析,案涉合同被认定为房屋租赁合同,理由如下:

1.首先,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,本案中,原告将案涉房屋交付被告使用,由被告对外出租并收取租金,被告按每月3300元的标准向原告支付租金,与租赁合同的定义相一致;

2.其次,租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款,而案涉合同中亦约定了房屋状况、出租期、租金支付和免租期、房屋转让时被告的优先购买权,以及被告占有使用案涉房屋期间水、电、煤气、物业等费用均由被告承担等内容,符合租赁合同的法律特征;

3.最后,就委托合同而言,受托人应当按照委托人的指示处理委托事务,并向委托人报告委托事务的处理情况,受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬,处理委托事务的费用应由委托人承担,受托人处理委托事务取得的财产应当转交给委托人,但原、被告约定由被告全权处理装修和出租事宜,对外出租的租金亦由被告收取,与委托合同的法律特征不符。

案例二:张某诉紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(系蛋壳公寓关联公司)房屋租赁合同纠纷一案[2]

基本案情:2018121日,张某作为承租方(合同乙方)和作为房屋代管机构(合同甲方)的紫梧桐公司签订《房屋租赁合同》一份,紫梧桐公司提供《财产委托管理服务合同》、系争房屋产权人的身份证复印件、客户登记表、房屋产权证,证明紫梧桐公司与房屋所有权人为财产委托管理关系,紫梧桐公司有权代理该房屋所有权人与张某签署租赁协议。经过庭审质证,张某认可相关材料真实性,但提出合同无法体现房屋所有权人是否同意代理。张某主张该服务合同实质上为房屋租赁合同,而非委托合同,蛋壳公寓仅取得转租权而非代理权,蛋壳公寓无权以业主的名义签订本案租赁合同。

法院经审理认为:蛋壳公寓与业主之间签订的合同被认定为委托代理合同。蛋壳公寓作为专业从事房屋代管的经营主体,在取得了房屋权利人的授权之后,以代理人的名义将房屋出租,收取租金,获取报酬等,均系其正常的业务范围,符合商业惯例,蛋壳公寓在本案中并无超越代理权的行为。蛋壳公寓于一审中提供了其与李某(业主)签订的《财产委托管理服务合同》,已可证明蛋壳公寓出租系争房屋取得了业主的授权。因此,在本案中,长租公寓与业主之间的法律关系被认定为委托合同关系,而非房屋租赁关系。在这种情况下,承租人与业主之间业已形成房屋租赁关系,享有合法的居住权。

案例三:徐某某与紫梧桐(北京)资产管理有限公司委托合同纠纷一案[3]

基本案情:2019720日,徐某某(甲方)与紫梧桐公司(乙方)签订《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》,约定甲方将其名下位于××市××区××号的房屋委托给乙方做独家委托代理,相应权限包括:代理甲方运营及出租房屋,并处理与运营及出租房屋相关的事宜,委托期间,乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等,乙方实际提供运营服务为准。甲方向乙方支付第一年的管理费,甲方同意并授权,由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修。

法院认定:原被告签订的《财产委托管理服务合同》系委托代理合同关系,合法有效,双方均应按照约定履行合同义务。甲乙双方约定了委托的权限,委托事项的内容,以及甲方因乙方为其管理房屋而支付管理费的条款。

案例四:原告王某某与被告南京紫梧桐公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案[4]

基本案情:20191013日,原告与被告业务员武某签订“蛋壳公寓财产委托管理服务合同”,双方约定:原告将其名下位于南京市鼓楼区房屋委托被告做独家委托代理,权限包括:代理营运及出租房屋等;委托期限2019119日至2025527日;租金第一年为每月2700元……本案中,根据当事人陈述和经审查确认的证据,法院对于双方签订的委托管理合同性质虽未做明确的认定,但根据合同的内容可以看出,双方约定了委托事项的管理范围,委托期限等内容,可以判断出这是一份委托协议

当前蛋壳公寓与房东之间签订的合同基本上都是上文所述《财产委托管理服务合同》,在发生纠纷的时候,法院依据双方签订的《财产委托管理服务合同》,一般会把房东与蛋壳公寓之间的法律关系认定为委托代理关系,而不是租赁合同关系,即使蛋壳公寓资金链断裂,具有暴雷风险,房东收不到租金,也只能向蛋壳公寓主张违约损失;租客一般是将一年的租金或一个季度的租金一次性交给蛋壳公寓,即履行了交付租金的义务,当然地享有合法的居住权,并且蛋壳公寓提供的租赁合同上出租人一栏会署有业主的名字,房东如果因为没收到蛋壳公寓的租金而驱赶租客,完全没有法律上的依据。

四、风险提示

长租公寓近几年发展迅猛,产生问题在所难免,公司由于内控不严,高收低租,恶性竞争,抢占市场,随意加大杠杆,资金运营能力不足,再加之疫情的影响,长租公寓这种运营模式暴雷似乎也在情理之中。暴雷之后,受到影响最大的还是租客、房东、供应商等,各方当事人在维权的时候应严守法律底线,不可有过激行为。

对于房东。如果因为收不到蛋壳公寓的租金而对租客采取措施,不能强行驱赶租客,因为租客和房东之间已经形成了合法的租赁关系,有权继续居住下去。一旦发生肢体冲突,可能会面临行政处罚,甚至刑事责任。

对于租客。如果房东起诉到法院,而被法院判令需要腾房,此时也应该保持理智,避免冲突,而应采取合理合法的途径维权。如果长租公寓不退押金和租金,可以将长租公寓起诉到法院,请求其退还租金及支付相应的违约金。

对于长租公寓的员工,供应商等。公司的员工可以申请劳动仲裁,起诉到法院要求公司支付工资;供应商因为收不到货款,应该保留好相应的证据,为起诉做好准备。



[1] 2018)浙0110民初18743

[2] 2019)沪01民终3424

[3] 2020)京0101民初1862

[4] 2020)苏0106民初675


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骆祥律师曾为上海多家房产中介公司和区块链公司提供法律顾问、咨询服务。骆律师目前主要专注于刑事辩护、民商事争议解决、虚拟财产、房地产与建筑工程等方面的法律事务。